关于新型冠状病毒2020年商业租赁及许可证杂项修订条例

内容索引

维多利亚政府宣布了《关于新型冠状病毒商业租赁及许可证杂项修订条例》(英文:COVID-19 Omnibus (Emergency Measures) (Commercial Leases and Licences) Miscellaneous Amendments Regulations 2020)(简称:修订条例)。修订条例主要目的是把之前的《关于新型冠状病毒商业租赁及许可证条例》(英文:COVID-19 Omnibus (Emergency Measures) (Commercial Leases and Licences) Regulations 2020)(简称“之前的条例”)延长。

下文将提出修订条例对之前的条例所更改的摘要。

  修订条例 之前的条例
有效时期

 

延长至到2020年12月31日

 

因此,在2020年12月31日之前,除非双方有书面同意,房东不许增加租金或要求租户付款被延迟的租金。

2020年9月29日届满
合格租约

Eligible Lease)的定义

 

一、零售租约或非零售的商用租约或许可证;及

二、租户是一家中小企业;及

三、租户符合政府的JobKeeper条件并且也申请了JobKeeper协助。

 

换而言之,修订条例移除了租户必须是一名业主的条件。

 

一、 至2020年3月29日起的零售租约或非零售的商用租约或许可证;及

二、 租户是一家中小企业;及

三、 租户是一名业主;及

四、 租户符合政府的JobKeeper条件并且也申请了JobKeeper协助。

 

营业额

Prescribed Turnover)的定义

 

在计算租户的营业额时,修订条例排除关于新型冠状病毒租户所收到的经济补助。这包括政府的JobKeeper补助。

 

 
租金补助

Rent Relief

 

租金补助时期

租金补助所涉期间是从租户申请租金补助那天开始直到2020年12月31日。

租金补助时期

租金补助所涉期间为2020年3月29日至2020年9月29日。

 

  申请租金补助程序

租户必须:

A. 提供声明表示:

一、租约是一项合格租约;及

二、条例并没有排除这项租约;及

三、租户在该处所的营业额降低。

B. 提供文件证明:

一、租户是一家中小企业;及

二、租户参与了政府的JobKeeper;及

三、租户的营业额降低;及

四、澳大利亚税务局所提供的收据号码和租户所提供给税务局的最新关于JobKeeper的通知。

 

为了证明营业额降低,租户必须提供以下文件之一:

·         租户账目记录的摘录;或

·         营业活动报表(Business Activity Statement);或

·         授权接受存款机构(ADI)的声明;或

·         租户的执业会记师的声明。

 

申请租金补助程序

租户必须:

A. 提供声明表示:

一、租约是一项合格租约;及

二、条例并没有排除这项租约。

B. 提供文件证明:

一、租户是一家中小企业;及

二、租户参与了政府的JobKeeper。

 

  房东租金补助的提议

修订条例做了一些改变:

·         房东提议租金补助时,补助数额必须与租户营业额所受到的降低比例。

·         排除房东是否有经济能力提供租金减免的因素。

 

因此,修订条例声明 房东提议租金补助时,必须根据关于租约的所有情形及:

一、  涉及从租户申请补助当天直到2020年12月31日期间高达100%的租金;及

二、  不收取至少50%的减免租金部分(除非租户和房东书面上另外同意);及

三、  补助数额必须与租户营业额所受到的降低比例;及

四、  补助期间是从租户申请补助当天开始直到2020年12月31日期间高达100%的租金;及

五、  房东也必须考虑到:

a.        租户是否有收到开销或其他费用的减免;及

b.       如果房东不减少租金,是否会对租户继续实行租赁义务(包括支付租金)有影响;及

c.        租户的开销是否有减少。

 

况且,在修订条例下,租金补助适用于租金总值(这包括租户的杂费)。

 

在修订条例下,如果租户当初申请租金补助时已经参入了JobKeeper或者之前已经与房东达成关于租金的协议,租约还是合格的。

 

房东租金补助的提议

在之前的条例下,房东提议租金补助时,必须根据关于租约的所有情形及:

一、  涉及2020年3月29日至2020年9月29日期间高达100%的租金;及

二、  不收取至少50%的减免租金部分(除非租户和房东书面上另外同意);及

三、  必须考虑到:

a.        在2020年3月29日至2020年9月29日期间,租户在该处所受到的营业额减少;及

b.       租户是否有收到开销或其他费用的减免;及

c.        如果房东不减少租金,是否会对租户继续实行租赁义务(包括支付租金)有影响;及

d.       房东是否有经济能力提供租金减免;及

e.        租户的开销是否有减少。

 

  随后的租金补助

在修订条例下,除了经济情况有重大的变化,如果租户满足下列条件之一,他们可以再申请租金补助:

·         如果他们的租金补助协议是在修订条例之前达成的,而协议的条件没有考虑到补助数额与租户营业额所受到的降低比例;或者

·         他们的租金补助时期不直持续到2020年12月31日。

 

随后的租金补助

仅当租户的经济情况有重大的变化,才能申请随后的租金补助。

 

维多利亚小型商业委员会(Victorian Small Business Committee) 的权利

 

修订条例交给维多利亚小型商业委员会额外权利处理关于合格租约的纠纷。

 

调解

·         向维多利亚小型商业委员会申请关于合格租约纠纷的辅助时,申请必须符合以下条件:

o    必须书面上申请辅助;及

o    申请必须以维多利亚小型商业委员会批准的格式;及

o    申请必须附上:

§  租户向房东申请租金补助的书面信函、

§  双方之间的相关书面信函、

§  对方的联络方式、及

§  维多利亚小型商业委员会所要求的其它文件。

·         之后,维多利亚小型商业委员会必须给对方关于申请纠纷辅助的通知。

·         如果对方未能提供他们的答复或在截止日期后才提供答复(通常是10个工作日内),维多利亚小型商业委员会可以安排双方参加调解。他们也能颁发证书表示调解失败或调解程序未能解决问题。

·         此后,维多利亚民事和行政法庭(VCAT)可以指令各方在调节中所提供的文件和陈述可予受理。

 

指令的约束力

·         关于租金补助的纠纷,如果符合以下条件,维多利亚小型商业委员会将有权判有约束力的指令:

一、维多利亚小型商业委员会已经颁发证书表示调解失败或调解程序未能解决问题;及

二、关于本争议,各方还没在维多利亚民事和行政法庭(VCAT)或任何法庭里开始法律程序。

·         维多利亚小型商业委员会能判的指令包括:

o    给房东指示,从租户申请补助当天算起直持续到2020年12月31日,免除付款所有的租金或租金的一部分 ;或者

o    给房东指示,从租户申请补助当天算起直持续到2020年12月31日,延迟所有的租金付款或租金一部分的付款。被延迟的租金将在租约剩余的期间付款或在24个月内付款。

·         在维多利亚小型商业委员会做决定时,他们不会举行庭审,而他们将依赖双方所提供的书面陈述、信函、证据和文件做决定。

 

违反指令

如果一方违反维多利亚小型商业委员会的指令,另方可以向维多利亚民事和行政法庭(VCAT)申请辅助,而维多利亚民事和行政法庭(VCAT)有权判合适的指令对付问题。

 

审查维多利亚小型商业委员会的指令

在维多利亚小型商业委员会下决定后14天内,各方可以向维多利亚民事和行政法庭(VCAT)申请审查维多利亚小型商业委员会的指令。

 

 

 

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