维多利亚州国家税务局（SRO）会根据多种因素签发土地税及vacant residential land tax（VRLT，空置住宅土地税）评估通知，这些因素包括土地所有权、土地价值、豁免条件、信托结构以及土地的使用或占用情况。
然而，评估结果并不总是准确的。
如果您认为自己 2027 年度的维多利亚州土地税或 VRLT 评估通知有误，您可能拥有向 SRO 提出异议（Objection）的法定依据。异议必须建立在有效的法律依据之上，并附上相应的证据支持。
Thomas Abraham（Verge Legal 合伙人）在处理土地税异议方面拥有丰富的经验。根据 Thomas 的经验，以下是维州土地税或 VRLT 评估通知中最常被质疑的几个方面。
空置住宅土地税（VRLT）
VRLT 并不仅仅因为住宅物业无人居住就自动适用。
是否适用 VRLT 取决于多项因素，包括土地的性质和用途、空置时间的长短，以及是否符合豁免条件。
常见的 VRLT 豁免情形包括：
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免征土地税的土地，包括自住主要居所（PPR）；
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符合条件的度假屋；
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上一年度发生所有权变更的物业；
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最近才变为住宅用途的土地；
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无法进行住宅开发的土地；
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符合条件的员工住宿；及
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在相关期间内处于施工、翻新状态或不适宜居住的住宅。
自 2026 年 1 月 1 日起，VRLT 还适用于墨尔本大都会区内具备住宅开发能力、且连续保持未开发状态达 5 年或以上的未开发土地。
如果您的土地被错误地评估了 VRLT，或者符合豁免条件，您可能可以提出异议。
土地税（Land Tax）
《2005 年土地税法（维州）》（Land Tax Act 2005 (Vic)）提供了多种豁免和优惠政策，可减少或免除土地税债务。
视具体情况而定，这些可能包括：
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自住主要居所；
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正在施工或翻新的土地；
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初级生产用地（农地）；
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慈善用途土地；
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出租公寓/寄宿房屋（Rooming houses）；
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露营车公园（Caravan parks）；
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退休村；及
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其他法定豁免。
需要注意的是，关于处于施工或翻新阶段的自住主要居所豁免规则，在 2027 土地税年度发生了变化。
自 2027 年 1 月 1 日起，相关修正案允许即使施工时间较长，施工或翻新豁免最长也可适用达四年。修正案还就业主指定施工或翻新开始日期的灵活性提供了更大的空间。
如果您的评估通知中未应用符合条件的豁免或优惠，提出异议或更正申请可能是恰当的做法。
缺席业主附加税（Absentee Owner Surcharge）
维州缺席业主附加税是针对由缺席业主（Absentee Owner）拥有的维州土地所征收的额外附加税。
自 2024 土地税年度起，该附加税税率为 4%，在一般土地税率或信托附加税率的基础上额外征收。
对于 2027 土地税年度，缺席业主身份通常参照业主在 2026 年 12 月 31 日时的具体情况进行认定。
针对缺席个人的认定规则近期发生了变化。
在以下情况下提出异议可能是恰当的：
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业主被错误地归类为缺席业主；
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不满足相关的缺席业主条件；或
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适用的豁免或排除条款未被认定。
缺席业主还负有通知义务；未在规定时限内通知 SRO 可能会导致罚款。
土地税组别合并（Land Tax Grouping）
当满足相关法定要求时，SRO 可能会将关联公司持有的土地合并为一组（Grouping）来计算土地税。
组别合并会显著影响应纳土地税额，因为被合并土地的计税价值可能会被汇总计算。
如果您认为并不满足组别合并的法定要求，您可能有理由提出异议。
在某些情况下，税务局局长对组别合并拥有裁量权。在提交异议之前，应仔细审查具体的公司结构和实际情况。
业主或所有权身份错误（Incorrect Owner or Ownership Capacity）
土地税通常根据截至前一年 12 月 31 日午夜的所有权状况进行评估。
在以下情况下，评估可能会发生错误：
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业主个人或实体认定错误；
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所有权结构已发生变更；
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土地为共同持有，但评估方式有误；
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土地由受托人（Trustee）持有，但所有权身份被错误记录；或
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评估未能反映真实的法律所有权。
例如，公司以自身名义持有的土地，与公司作为受托人持有的土地，在税务处理上可能存在差异。
如果评估通知中认定的业主或所有权身份有误，寻求更正或提出异议可能是适当的选择。
土地信息错误（Incorrect Land）
关于评估通知中所包含的土地信息，也可能会出现错误。
这可能发生在以下情况之后：
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土地买卖或转让；
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购入额外土地；
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土地分划（Subdivision）；
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产权合并（Consolidation of titles）；
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所有权变更；
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所有权身份变更；或
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土地描述或所有权的其他变更。
如果您的评估通知中包含了您在相关纳税义务日并未拥有的土地，您应当向 SRO 提出此问题。
SRO 允许纳税人通过 My Land Tax 系统进行某些更正，包括移除截至 12 月 31 日并不拥有的土地。
信托附加税应用错误（Trust Surcharge Incorrectly Applied）
以信托形式持有的土地，其土地税处理方式可能与个人或公司以自身名义持有的土地不同。
虽然信托附加税率通常适用于特定信托持有的应税土地，但在某些情况下，附加税可能不适用或可获得优惠。
根据信托结构的不同，相关的关键问题可能包括：
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该信托属于全权信托（Discretionary trust）、单位信托（Unit trust）还是固定信托（Fixed trust）；
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受托人是否已向 SRO 申报受益人权益或单位持有情况；
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是否已正确提名自住主要居所的受益人；及
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该信托的分类是否正确。
如果信托附加税被错误应用，或者符合条件的申报/提名未被认可，则可能需要对评估结果进行审查。
估值错误（Valuation）
维州土地税是对应税土地征收的，应税土地的场地价值（Site value）是通过估值程序确定的。
例如，SRO 会使用前一日历年 1 月 1 日作出的估值来进行相应的土地税评估。因此，2027 年度的土地税评估将使用 2026 年 1 月 1 日的相关估值。
如果您认为用于 2027 年评估的场地价值不准确，您可以提出估值异议（Valuation objection）。
估值异议通常必须在评估通知发出后的两个月内提交。SRO 会将估值异议转交给相关的估值机构进行审议。
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不应仅仅因为金额看起来偏高就对土地税或 VRLT 评估提出质疑。首先应当对评估进行审查，以确定是否存在有效的法律或估值依据来提出异议。
在 Verge Legal，我们的州税事务律师可以协助审查您的维州土地税或 VRLT 评估通知，确定潜在的异议依据，并就挑战评估通知的适当步骤提供咨询。
如果您收到了认为有误的维州土地税或 VRLT 评估通知，请联系 Verge Legal 讨论您的具体情况以及提出异议是否可行。
本文包含的信息仅供一般参考，不构成法律或税务建议。法律和行政实践可能会发生变化，相关条款的应用取决于每个案件的具体情况。在采取任何行动之前，您应当针对您的具体情况寻求专业建议。
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